自新冠疫情爆發(fā)以來，各行各業(yè)都受到了重創(chuàng)。那么面對疫情，租賃合同部分有哪些新變化呢？最高人民法院關(guān)于《依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題》的指導(dǎo)意見中對這一部分做了進(jìn)一步明確，具體有哪些新變化呢？
房租減免部分
很多人會咨詢律師，明明聽到國家層面提出疫情下減免房租等政策，但是自己的房東并沒有進(jìn)行減免等，這是不是違法？其實(shí)不然，很多人沒有區(qū)分清楚自己承租的房屋性質(zhì)以及租用該房屋的用途。首先確定一個(gè)大原則：房租減免通常針對的是用于經(jīng)營性質(zhì)的房屋，即個(gè)人承租用于租賃的房屋其實(shí)并不在減免范圍內(nèi)。之后，再根據(jù)承租房屋的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分是否減免：
（一）承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋
承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。
每個(gè)省、市、區(qū)都有出臺相應(yīng)的政策，對于承租國有企業(yè)房屋的都進(jìn)行不同程度的減免。
（二）承租非國有房屋用于經(jīng)營
對于承租非國有房屋用于經(jīng)營，其實(shí)國家并沒有出具相關(guān)的強(qiáng)制性要求減免，因此，減免與否還是取決于房東本人。
不過，最高院也明確，對于疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。
承租人周轉(zhuǎn)困難未及時(shí)支付房租是否違約
疫情下，承租人因管控等原因不能營業(yè)或營業(yè)額比較低，可能會導(dǎo)致不能按時(shí)繳納房租等情況出現(xiàn)，出租人提出解除租賃合同要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任能否被支持？
根據(jù)最高院最新的司法解釋，若疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。
比如在（2020）粵01民終22571號案件中，廣東省廣州市中級人民法院認(rèn)為：在2020年疫情防控期間，廣東省實(shí)行最大限度減少公眾聚集活動的管制措施，停止存在明顯交叉感染風(fēng)險(xiǎn)的公眾聚集活動，人民群眾盡量居家不外出，客觀上造成任某海因疫情或者疫情防控措施影響無法經(jīng)營或者經(jīng)營困難，不能依約交付租金，其不存在惡意違約情形，不應(yīng)由此承擔(dān)違約責(zé)任。
臨時(shí)場地租賃合同解除問題
疫情下租賃合同部分還會高頻爆發(fā)一些臨時(shí)場地租賃合同問題。比如展覽、會議、廟會等特定目的而預(yù)訂的臨時(shí)場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動取消，這時(shí)承租人請求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。
律師建議
第一、房租減免部分對于承國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋的根據(jù)具體市、區(qū)政策進(jìn)行減免；對于非國有的一般與房東協(xié)商，若產(chǎn)生爭議，由法院進(jìn)行引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同；
第二、出租人不能因承租人疫情下周轉(zhuǎn)困難未能及時(shí)支付房租，解除租賃合同；
第三、展覽等臨時(shí)場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動取消，承租人可請求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金。
作者：王玲律師
