上一期文章聊完了中介合同的基礎(chǔ)知識(shí)，相信很多人對中介合同的認(rèn)識(shí)不再局限于房屋中介等這一類常見的中介合同了。那么這一期針對中介合同中“中介人”最常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之委托人跳單，本文詳細(xì)聊聊在中介合同中反跳單條款的效力問題。
案例簡介
A為了購買蘇州相城區(qū)房屋，委托B中介公司從中提供居間服務(wù)。雙方于2021年7月8日訂立《中介合同》，合同第八條約定：A接受B公司提供的居間服務(wù)（包括但不限于推薦房屋、帶看房屋）等后，同意并保證本人及關(guān)聯(lián)人不與房屋的賣方或通過其他公司完成該房屋的買賣。否則，B公司有權(quán)視為居間服務(wù)完成，要求A正常支付中介費(fèi)。
2021年8月18日B公司中介帶A到相城區(qū)某房屋進(jìn)行實(shí)際帶看，但是最后A通過另一家中介公司購買了該房屋。B公司遂起訴A要求支付全額中介費(fèi)。
律師分析
上文所提到案件的主要爭議點(diǎn)是該反跳單條款是否有效。在司法實(shí)踐中，多數(shù)法院對于中介合同中這一類條款的設(shè)置持支持態(tài)度，認(rèn)定該條款合法有效。一方面合同系雙方自愿簽字且認(rèn)可的，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；另一方面是因?yàn)橹薪楹贤?，所居間的資源信息系這一類合同中最關(guān)鍵的點(diǎn)，中介已向委托人實(shí)際提供過居間服務(wù)后，委托人通過所掌握的基礎(chǔ)信息再繞開中介的行為有失公允。
雖然委托人通常會(huì)以格式條款，顯示公平這一點(diǎn)主張合同無效。但是，要知道，法律并不當(dāng)然緊張格式條款的效力。只要格式條款不存在明顯加重一方義務(wù)，或顯示公平等等格式條款中所禁止的情形，該條款依然是有效的。
雖然該類反跳單條款通常會(huì)被認(rèn)定為有效，但并不意味著委托人必須按照中介合同全額支付中介人居間服務(wù)費(fèi)。要根據(jù)中介人的損失，以填平損失為原則。
律師建議
對于中介人，在設(shè)置反跳單條款時(shí)，要注意對該條款進(jìn)行充分提示，可以采用劃線、加粗等，以及在簽訂時(shí)特別就該條款進(jìn)行說明，以保證委托人充分知曉該條款及該條款對應(yīng)的法律后果。
對于委托人，應(yīng)該遵守合同約定，避免因一時(shí)僥幸額外承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)在訂立合同時(shí)，逐字閱讀，避免因自己疏忽簽訂不利于自身的合同。
作者：王玲律師
