在房屋買賣糾紛中，預(yù)約合同和本約合同的區(qū)分非常重要，直接影響到法院判決房屋買賣類糾紛時是否可以強制要求繼續(xù)履行也直接影響到違約金的多少等等。分享筆者最近處理的一個二手房買賣合同糾紛。
案例分析
2021年12月5日，小王和小李以及蘇州某中介公司三方簽訂了《房屋買賣合同居間協(xié)議》，合同詳細約定了房屋的坐落、總價款、定金及違約責任還有交付首付款的時間。在交付首付款期限之前，小王發(fā)現(xiàn)周邊的房價都上漲了，不愿意再將房子賣給小李，但是小李不同意，要求繼續(xù)履行合同。最后因協(xié)商不成，只能起訴到法院。
正如文章開庭所提到的，認定為本約的話那么小李完全有理由要求繼續(xù)履行合同，但是若是預(yù)約合同很難要求賣家強制締約。那么在房屋買賣中如何區(qū)分這兩類合同？
律師說法
首先需要了解兩個合同的概念。預(yù)約合同一般是指雙方約定將來的某個時間訂立正式合同的合同類型；而本約即雙方對于購房的權(quán)利義務(wù)等等內(nèi)容都約定得具體明確的一類合同，兩者從本質(zhì)上來說都是合同。簡單來說，在房屋買賣合同中，雙方對于未來某些權(quán)利義務(wù)并不清楚或者覺得目前不具備訂立正式本約合同時可以先訂立一份預(yù)約合同，預(yù)約將來的某個時間點訂立正式的買賣合同。
其次，在房屋買賣合同中對于預(yù)約和本約的區(qū)分有一些特別的判斷規(guī)則：
第一、可以從簽訂時間判斷。如果雙方簽訂的合同處于一個磋商談判階段，權(quán)利義務(wù)都還沒有定型時簽訂的，通常會被認定為預(yù)約合同。
第二、可以從合同文本的完備程度判斷。對于指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售的商品房（通俗理解即一手房交易買賣合同），可以根據(jù)合同文本是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容，其中主要包括：當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標準承諾等等。二手房買賣合同在一定程度上也可以參考本判斷標準。
第三、可以參考最高法院民一庭的觀點，“關(guān)鍵在于區(qū)分合同是否還存在法律或者事實上的障礙，導致合同部分條款確實或不確定的情形。如果存在這種情形，一般認定為預(yù)約合同。”
以上便是房屋買賣合同中預(yù)約本約的三個簡單區(qū)分方式，建議遇到具體糾紛時盡可能咨詢律師后再采取對應(yīng)的法律措施，避免給自己造成不必要的損失。
作者：王玲律師
