在房屋買賣交易中，雙方簽訂房屋買賣合同后，常常出現(xiàn)房價大漲后賣家寧可賠付違約金也要毀約的情形，因為賣家發(fā)現(xiàn)即使賠付了違約金再另外賣給他人，自己仍然是盈利的狀態(tài)。但是，在房屋買賣合同中，若出現(xiàn)賣家單方違約的行為，買家是有選擇權的，可以選擇不要違約金，要求賣方繼續(xù)履行合同。
這樣，賣家的目的就無法實現(xiàn)了，因此賣家為了防止買家選擇繼續(xù)履行，會直接把房子快速賣給其他人，辦理過戶。等買方知道違約時，合同已經不具備繼續(xù)履行的可能性了。
案例分析
2019年3月18日，王某向李某購買了位于蘇州工業(yè)園區(qū)的一處房產，并于當日訂立《房屋買賣合同》，合同約定，3月30日王某支付首付款后，雙方到房管局辦理網簽。3月25日，王某準備好首付款后，李某卻告知房屋無法賣給王某了，自家親戚已經購買，并辦理過戶登記手續(xù)了。王某一氣之下將李某起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。后，法院沒有支持王某的訴訟請求，因為認為該合同已不具備履行可能性。
律師說法
類似于這樣的案例特別多，那么，如何更好地保障買家的權益，保護交易安全，防止賣家一房二賣呢？律師提供三個方法：
第一、辦理網簽。網簽是房地產管理部門建立的一個網絡管理系統(tǒng)，雙方簽訂合同后辦理網簽會得到一個網簽號，可以在互聯(lián)網上查詢到網簽信息，同時已經辦理過網簽的房屋不能再進行第二次網簽。
第二、辦理備案。備案是指簽約后，雙方帶上房屋買賣合同到縣級以上人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第三、辦理預告登記。預告登記時的信息會體現(xiàn)在不動產登記簿上，同時，有很強的法律效力。即，沒有經過預告登記的權利人同意，不能進行房屋物權變動。但要注意，預告登記后，債權消滅或者自能夠辦理不動產登記之日起90日內沒有申請登記的，預告登記失效。
以上三種方法的有效性依次遞增，法律效力最強的是預告登記，沒有經過預告登記權利人同意，不能處分房屋；其次是備案制度，效力最弱的是網簽制度，因為網簽只是一個行政管理手段。因此，建議買方盡可能選擇預告登記方式，有效防止賣方一房二賣。
作者：王玲律師
